서울 집값이 계속 오르네

위에 갭투자 1~6번의 악순환을 진작에 정부에서 안막은건 큰 문제였어요
십수년전까지만해도 일부 돈 좀 있는 사람들의 리그에서만 이뤄질 수 있는 일이었거든요.
최소 십수억은 있어야 5~100여채를 가지고 돌릴 수 있었거든요.
근데 이걸 박근혜-최경환이 LTV를 풀면서 2~3억만 들고도 시작할 수 있게 만든겁니다.
매매가의 90%까지 전세가가 올라왔고, 깡통전세니, 경매 나오니 하면서 말도 많았죠.

그 때쯤 유투브가 유행을 합니다.
부읽남 같은 애들이 갭투자가 진실이고 부자가 되는 요체인것처럼 엄청 자랑하고 떠들고
경매를 넘어가도 살아남았던 사례들을 공유하죠.
그러면서 30대도 2~3억만 영끌하고 부모님 찬스 써서 모아모아 갭투자에 뛰어 들죠.
그 영끌과 돈을 모으는 시간이 최소 2~3년은 걸리는 일이죠. 부동산 알아보고 실제 매매를 하는 것도 1년은 걸리고요.
거기다 코로나 사태로 초저금리까지 닥칩니다. 가계대출이 급격하게 올라가죠. 그 돈이 다 어디로 갔을까요?
정말로 힘들어서 입에 풀칠할라고 대출 받은걸까요?
그게 현재의 시점입니다.

뉴스에 나오는 시점에서는 이미 뛰어들만큼 다 뛰어든거에요.
제 주변 동종업자도 실력 쥐뿔도 없는데, 십억 이상 아파트가 4채에요. 지난 8년간 부동산만 뛰어다니면서 알아보고서는요.
실제 그 아파트들 다 정리하고 나면 집 한채는 건지겠죠.
제일 실력 떨어지던 놈이었는데 자기는 4채 가졌다고 자랑질이 아주 하늘을 찌릅니다.
이런게 정상일까요?
그리고 그 4채의 가격이 올랐다는건 그 녀석 1명이 10억을 버는 동안 나머지 3가구는 3.3억씩 잃었다고 봅니다.

정부의 규제가 이제서야 들어가고, 무주택 갭투자도 제재하지 않은건 문제가 심각한 부분입니다.
유투브나 자서전 같은 부동산 성공기 나올 때부터 잡았어야 했어요. 이미 3~4년전 이야깁니다.
최경환 여파도 먼 과거 이야기 같지만, 그때부터 고삐가 풀리고 망아지처럼 날뛰자 2년전쯤부터 정부에서 고삐 죈거에요.
이런 상황도 모르고 정책 방향성이나 흐름을 뭐라하는건 정말 모르고 하는 말들이라 생각합니다.

그 희망을 얘기하나 다들 그렇게 말하면 이미 법인들도 대책들 세우지 않았겠어?

저도 공급정책이 더 필요하다는 얘기는 어디서 들었던거 같아요. 근데 궁금한게 수도권 과밀측면에서 보면 공급을 계속 늘리는게 아무런 문제가 없는건가요?

수도권 과밀화는 결국 지방에 가서 살만한 수요정책, 예컨대 공기업 이전 또는 행정기관 이전 등의 수요정책으로 이끌어야지, 이미 있는 서울에 대한 수요를 공급을 틀어막음으로써 억제하기는 역부족이라고 생각합니다.

구입한 주택의 전세 임대를 놓아 그 전세보증금을 이용하여 다른 주택을 구입합니다.
이런식으로 주택을 적은 자본으로 여럿 채 구입하고 다시 매매할때 시세차익을 보는겁니다.
이게 가능한 이유는 전세금 보증금액이 매매가격만큼 높고, 주택대출이 쉬워서 그랬죠.

월세는 비교적 전세보다 적은 보증금에 다달이 월세가 들어오기때문에 전세보단 적은 금액이 오갑니다.
이돈 가지고는 단시간 자금을 모아 주택을 사는건 어렵겠죠.

전에는 갭투자도 투자의 한 방식로 봤지만 부동산 가격을 폭등 시키고
전세임차인들의 돈을 이용한 거기때문에 어디 한군데서 무너지면 갭투자를 했던 임대인이
감당할수 없는 지경이 되기때문에 피해는 전세보증금을 낸 임차인이 고스란이 입을수 있습니다.

그렇군요 알려주셔서 감사합니다.. !

저는 지금 전세에 사는데
근데 제가 궁금한게 저는 집주인과 직접 은행에가서 제 전세금으로 저를 1순위를 해놨는데
이런경우면 집주인이 제 전세금으로 다른 집을 살수 없는거니까.. 이경우 저희 집주인은 갭투자가 불가능한거죠?

계속 전세를 옮겨다니는 동안 항상 이런식으로 저를 1순위로 해놓고 이사를 가곤햇는데,,
이런경우는 집주인이 갭투자가 불가능할것같은데
굳이 왜 월세를 안내고 전세를 낼까? 이런게 궁금하더라구요..

아니면 이런경우도 갭투자가 가능한 방법이 있는건가요??

갭투자라는게 쉽게 생각해보면 100원짜리 집이있고 나는 20원밖에 없는데 전세로 80원을 받아서 집을 사는거에요
그리고 님의 전세보증금이 1순위라고 해서 집주인이 그 돈을 마음대로 못쓰는게 아니고 만약 집주인이 님의 전세보증금 이외에도 다른 대출을 가지고 있고 그 대출을 못갚아 집이 경매로 넘어갈경우 경매로 청산된 금액에 대해 님이 1순위의 변제대상이 된다는 말이에요
근데 이경우도 주의해야하는것이 만약 님의 보증금이하로 집값이 떨어지면 즉 경매로 청산된 금액이 70원이라면 님은 10원을 손해보게되는거에요 그게 소위말하는 깡통전세고요
그리고 수익률이 높은 월세가 아니고 전세를 하는 이유는 월세같은경우 월세보증금과 월세로 이루어지는데 월세를 많이 받을 수록 보증금이 낮아지는 구조에요
즉 100원짜리 집에 대해 월세보증금이 50원일때보다 10원일때가 월세가 더 비싸다는뜻이고
이런식으로 10원을 보증금을 하는경우 집주인은 집을 구매하기위해 90원의 자금이 필요하게 되니 갭투자가 불가능해지는거죠
그리고 님도 월세가 아니고 전세를 구한것처럼 애초에 월세보다 전세의 수요가 월등히 높기 때문에 갭투자가 아니더라도 집주인들도 전세를 내는경우가 많습니다
전세로 목돈이 생기는 경우 그돈을 갭투자가 아니더라도 필요한 용도에 사용할수있으니까요

오 깡통전세까지 자세히 설명해주셔서 감사합니다..!
혹시 하나만 더 여쭤보면 그럼 전세 1순위를 설정하는 방법이 현재 집주인의 은행대출을
제 전세보증금으로 막는건 아닌건가욤?

님이 1순위로 되어있다고 은행대출을 무조건 막는건 아니고요 은행에서 주택담보대출을 해줄때 님이 1순위로 되어있는것을 우선적으로 고려할테니 대출금액을 줄이던가 상황에 따라서는 대출을 거부할수도 있는거죠
그리고 은행대출을 받지못하더라도 님이낸 전세보증금 자체가 갭투자를 하는데 쓰일수는 있는거고요

그렇군요.. 알려주셔서 감사합니다