요즘 부동산 문제 보면서 정말 궁금한건데...

그럼 서울이나 이런데는 LTV40%고... 전세대출 받으면 세입자 못받고 전세금 해봤자 집가격 거의 70%대 아닌가...

최소 30% 현금가지고 그냥 레버리지 투자인데 그걸가지고 투기라고 까지 해야하나요??

부동산이나 보건의료 등 생존에 필요한것들에
투자가 너무 자유롭게 된게 문제아닐까요.
실물 가치가 크게 변동하지 않았음에도 돈을 버는 실정이니 투기라 하는게 맞을겁니다.
정확한 정의를 어떻게 내리냐에 따라 다르겠지만, 지금 상황은 투기라 불리기레 부족하지 않다고 봅니다.

근데 의식주를 모두 해결하는게 돈이잔아...

결국 부동산이든 주식이든 다른곳에 투자든 돈때문에 말이 나오는건데 유독 부동산에만 사람들이 불을 켜고 달려들어서...

무슨차이가 있나 궁금하네 ㅠ

근데 보면 주식으로 돈날리는사람도 많고 버는사람도 많고... 요즘 뉴스보니 그동안 소득에대한 세금도 적게 냈던것 같고...

부동산은 보유하는것 만으로도 세금을 내고 있었고... 세수에 대해선 부동산이 나라에 도움을 주는거 같은데...

그런데 사람들이 유독 부동산에 대해서만 엄격한 잣대를 들이대는거 같아서 궁금해서 물어봤음...

먼저 부동산의 특징
1. 생활의 필수재
- 의식주라는 말이 있는 이유죠
- 갑자기 똥값이 되기는 힘들다는 겁니다.
2. 비싸다
- 어느나라 어느 시대에도 부는 땅을 근거로 하였기에 서민이 함부로 접근할 수는 없는게 어느정도는 맞습니다.
- 계층적인 요소가 되기도 하는 부분입니다.
- 그래서 오를 때도 상승폭이 절대적으로 크죠. 투기로 번지게 되면 버블이 어마무시하게 낄 수 있는 포인트이기도 합니다.
3. 거래의 비유동성과 가치 하락이 더딤
- '사는 곳'이기 때문에 빠르게 사고 팔 수가 없고(법으로도 막아놨습니다. 예: 전매제한)
- 땅은 한곳에 박혀 있기 때문에 천재지변급 변동이 없는 한 바뀔 일이 없습니다. 묵혀두고 주변에 호재만 있으면 오른다는거죠.
- 팔고 싶어도 바로바로 팔 수가 없기도 하지만, 배짱 부린다면 충분히 부릴 수도 있어요.
- 부실시공이 드러나거나, 주변에 연쇄살인사건이 벌어진다는 일이 아닌 이상 가치가 떨어지는 속도가 아주 더딥니다. 천재지변은 패스
4. 우상향에 대한 믿음
- 위와 같은 부분도 있기에.. 오르는 속도는 차이가 있을지 몰라도, 건물과 동네만 멀쩡하다면 최소한 물가상승률 만큼은 오르게 됩니다.

다음으로 부동산 값이 요즘 오르게 된 원인
1. 심리적 요소
- 부동산에 대해 4년전부터 공부하면서 알아봤는데요, 부동산 정말 부르는게 값입니다.
- '주변에 쇼핑센터 들어오네? 여기 그만큼 값어치 좋아지니까 3천 더 불러', '옆 아파트 값 올랐네? 그럼 우리도' 이런게 호가에요.
- 물론 주식이나 중고거래에서도 다 이런 면은 있지만, 위 특징과 관련이 있어서 그 믿음은 곧 가격이 되는 경우가 많습니다.
2. 그들만의 카르텔
- 예를 들어 아파트같은 경우는 수백 세대끼리 입주자 모임을 가지면서 암암리에 대략적인 가격선을 공유하기도 합니다.
자기 집값 오른다는데 누구도 싫어할 사람은 없고요, 부동산업자들도 비싸면 자기네들도 %로 털어먹으니까 오르면 장땡이죠.
- 시공사나 건설사도 그냥 불러놓고 봐요. 예를 들어 후분양제를 처음으로 한 과천의 아파트는, 입주 후 몇년 지나서 올랐을 가격을 건설사가 그냥 지정해서 팔았어요. 강남 분양가 수준으로요. 문제는 그 가격을 ok해준 HUG나 그 가격보다는 떨어지지 않겠다고 여기는 입주자들이죠. 깜짝 놀랐어요 전. 그 가격에 사람들이 몰리는 걸 보고. 결국 그 주변(관악, 동작, 다른 과천 아파트 등등)은 다 비슷한 수준까지 올랐죠.
- 즉, 자본가라면 몇명, 아니면 입주자와 주변인들 수백명만 힘을 모으면 그게 곧 가격이 될 수 있다는 겁니다. 다른 집들과 눈치만 잘 본다면요.
3. 수요와 공급
- 재작년부터 내년까지 수도권의 신도시, 아파트 재개발 등등의 공급이 별로 없습니다. 지난 1년간 서울 내 청약시장도 거의 없었어요.
- 신도시 개발 계획을 통한 공급보다는 기존 물량의 재정비를 하려 했으나, 너무 묶어버린 것도 정부의 탓도 있는 듯 합니다.
- 헌데 이상한 건 이번 정권 들어서면서부터 건설사들이 신규개발도 안했다는거에요. 다 미뤘어요. 이 부분은 서울시의 문제인지, 정부의 문제인지, 건설사들이 눈치보려고 안한건지는 잘 모르겠습니다. 여튼 청약 사이트를 지난 4년간 매일 들어가본 바로는 그래요.

# 여기서부터는 제 사견이 많이 들어가 있습니다.

4. 언론과 기득권의 힘 과시(?)
- 위와 같이 심리적인 요인과 집 좀 가졌다는 사람들이 '야야 집 값 좀 올리자'하면 대세흐름이 될 수가 있는데, 언론이 부추긴 면이 많다고 봅니다.
- 전 보수언론의 정책실패론을 입증하기 위한 수 싸움도 일조했다 보지만, 부동산 투자의 여러 꼼수들이 유투브를 통해 많이 퍼진 것도 영향이 크다고 봅니다. 지방 도시의 아파트를 사모은 후에 뜰 것처럼 유툽과 기사 퍼 나르고서 오른 집값으로 팔아서 돈 버는.. 작전세력들이 뉴스에서도 많이 나왔습니다. 이런 세력들이 전부 정치적으로, 경제적으로 힘을 합친다면.. 그리고 그 집들을 사 줄 일반인들을 부추긴다면(야야.. 집값 더 오르기 전에 사야해..), 당연히 오르겠죠.
- 알린에서조차 집 살 때 쉽게 대출 받는 방법이 나왔었죠? 그 글의 댓글에 몇년전 이야길 하고 있냐고 했습니다. 그만큼 지금 부동산 투자방법은 너무도 많이 퍼져 있다고 봅니다. 그러다보니 요즘 뉴스에서 20-30대의 부동산 투자 비율이 높아졌다고 나오기도 합니다. 제가 볼 때는 버블폭탄 돌리기가 이제는 감당 안될 사람들에게까지 전파된 걸로 보입니다.
5. 재력가들의 정치적(?) 싸움
- 집값 올랐다고들 하는데요.. 그 근거도 대단한게 아닙니다. 부동산 거래는 다 공개가 되게 되어 있어서, 어느 아파트 어디 층 쯤을 얼마에 거래가 되었다고 나오는 것과, 호가라고 부동산에 내놓은 가격들의 데이터입니다. 헌데 이 거래량도 보면 엄청 많은게 아니에요. 그 유명한 은마아파트(재개발 호재가 있어서 투자/투기세력들이 많죠)도 올해 내 거래량이 30건 정도에요. 4400세대에서. 즉 일부 아파트들은 수십억이 우스운 재력가 몇명이서 주고 받기만 하면 순식간에 몇억이 오를 수도 있고, 그걸 보고 따라가고 싶은 주변시세들은 자연스레 눈치껏 따라가는 양상이 됩니다.
- 제가 정치적 싸움이라 보는 이유는, 그런 분들 만나보면 다 같이 하는 말씀이 똑같아서 그렇습니다. 경제정책은 보수가 잘한다, 부동산은 건들면 더 오른다. 위의 설명처럼.. 부동산이 오르는건 심리적 요인과 재력가 소수들이 장난질or 욕심만 좀 부리면 바로바로 올릴 수 있거든요. 제가 볼 때는 부동산을 올리는건 심리적 요인과 '그들(또는 입주자들의 욕심)'이 올리는겁니다. 요즘 더 신나서 부동산 값이 오르는걸 봐선 오히려 정책자 엿먹어봐라 하는 심리가 깔려 있는거 같아요.

마지막으로 제 생각
- 물론 그 오른 값으로 사는 사람들이 있기는 합니다. 헌데 심리적 요인이 크고 그게 흐름이 된 상황이면 오를 수 있습니다. 비트코인 때도 보세요. 지금은 몇만원짜리가 수백만원까지 올랐잖아요. 그걸 깬 건 대단한게 아니라 '그만한 가치가 없는 사기'라는 사회적인 인식이 퍼지면서입니다. 부동산은 그렇게 빠르게 가격이 반영되지 않기 때문에 인식과 시간적 갭을 통해 아직도 오르는 것처럼 보인다고 봅니다. 하지만 우리나라의 경제 수준에서 부동산 값은 이미 한계에 달했다고 봅니다. 근로소득 연봉1억(2019년 기준 상위 10%)을 벌어도 생활비 제하고 20년을 모아야 서울에 아파트를 장만할 수 있는 시대에 달했습니다.
- 과도한 불로소득은 사회적으로 병리적 현상을 낳는다고 봅니다. 자세한 이야기는 넘어가겠습니다. 근로소득과 불로소득의 적절한 균형이 필요하다고 봅니다.
- 기득권의 사다리 차기도 어느정도 맞다고는 봅니다. 20-30대도 이제 부동산으로 쉽게 돈 벌 방법을 알고 접근하려니까 막는다.. 그 동안 불로소득의 폐해들을 잘 알고서는 왜 안막다가 이제 막느냐.. 말이 됩니다. 그래도 지금이라도 사회풍조를 정비하려는 노력이 있다는게 어디냐는 생각입니다. 최경환 때처럼 빚내서 집사라고 부추긴거보다는 낫잖아요.
- 정책은 시장을 절대 따라갈 수 없는게 맞기는 합니다. 그래도 자본주의의 특성상 과도하거나 이상한 흐름을 타면 바로 잡아줘야 하는게 정부의 역할입니다. 이건 신자유주의의 대가들도 인정하는 부분들이에요. 어떤 정책이라도 그늘은 생기고, 꼼수는 생기면서 문제는 발생합니다. 그래서 보완책과 더 강한 정책들이 나올 수는 있다고 봅니다. 그걸 가지고 공산주의냐, 20번을 넘게 했는데도 못잡았으면 가만히 있어라고 말하는건.. 제발 더 이상의 정책은 내지 말아주세요..하고 비는 소리로 저는 봅니다. 이는 저도 가입한 유료 단톡방에서 최근 쏟아져 나오는 말들이에요.
- 제 욕심은 더 기득권과 상위층들이 집을 내놓을 수 있는 정책이 나와야 한다고 봅니다. 지금까지는 좋게 잘 해온 거 같지만, 이게 사다리 차기 수준이 아니라.. 이제 남은 건 최종보스인 느낌이에요. 일반인들의 투기 풍조는 막으려고 노력하는거 같은데.. 수백억대 자산가들의 꼼수들과 부의 증식 수단들은 막지 못한 거 같아요. 그런 부분에서 정치인들이 2주택자 이상 있는 사람들은 몇년 내로 내려놓는 모습들을 보여줬으면 좋겠습니다. 그러면서 기득권들 눈치보지 말고, 국민들의 힘을 믿고 더 강하게 나아갔으면 해요. 종부세나 보유세 같은거요.

다시 원글로 돌아와
- 투기냐 투자냐.. 투기의 사전적 의미는 흐름에 편승하여 시세차익을 보거나, 이성적 판단이 아닌 감정적인 매매, , 위험성이 큰 투자(실패 시 패가망신할..)라고 하네요. 지금 현재 상황이 그러한 듯 하지 않은지요?
- 주식은 그나마 그 회사에게 돈을 주면서 투자를 한다는 개념도 있습니다. 그래서 주식하는 사람들도 기업의 가치를 먼저 생각하라고 하는게 일반론이고.. 최근의 경우 바이오주처럼 신약 개발만 되면 한방에 먹을 수 있다는 투기세력들도 있긴 합니다. 그리고 그런 투기세력들은 가격의 변동성이 워낙 변화 무쌍한 걸 노리기 때문에 조금만 자칫하면 망합니다. 실제로 버는 사람이 적다는 뜻입니다. 그에 반해 부동산은 투자의 개념이 거의 없습니다. 자기 집의 가치가 오르는건 실제로 아파트를 예쁘게 쓰고 잘 정비해야 하는데, 그런 부분보다 주변의 상황(지하철, 쇼핑센터, 학교 등등)에 따라 가치가 결정되죠. 그건 투자가 아니라 운이 좋은게 아닐까요? 제 주변에도 부동산 공부 엄청 했고 발로 뛰면서 알아봤다는 사람들도 그 정보의 원천은 단톡방이나 연줄이에요. 서울시 아파트 투자(?)한다는 사람들 중에 서울시의 도시개발 계획서 한번 찾아본 사람이 몇이나 있을까요? 그냥 그 주변 뉴스들이나 찾아보고 하는데, 그 뉴스들 자체가 시공사, 건설사가 돈 몇천만 쓰면 수개월간 입방아에 오르게 할 수 있는걸요

써주신 댓글 다 읽어 보았습니다.
비동의님의 댓글을 읽고있자면 일단, 현 상황의 땅값(집값)은 거품이 많이 껴있고 가치가 제대로 평가되어 있지 않다는 생각이 지배적으로 깔려있으신것 같은데...
서울 같은 메가시티(세계적으로도 두손으로 꼽을수 있을정도의 경제규모)를 가지고 있는 곳의 땅값치고는 그리 비싸지 않다고 생각하고 있습니다.
이렇게 비교해 봤을때 저는 서울의 땅값이 우려할만하게 올랐다고 생각하지 않고 있는데... 이런의견에 대해서는 어떻게 생각하시는지요??

읽어주셔서 감사합니다
저는 메가시티이기에, 다양한 군상들이 얽혀있어 다양한 집값이 있어야 한다고 봅니다. 위에서도 설명드렸듯이 서울 아파트값 기본 8-9억(서울 내에서 경제활동과 가족생활을 영위할만한 아파트들은 요새 다 8-9억이죠)은 연소득 상위 10%에게도 벅찬 값이라고 봅니다. 일반적인 소득자가 꿈꾸기 힘든 수준까지 올랐다고 봅니다.
물론 높아야할 곳은 높아도 된다고 봅니다. 투기풍조 조장과 전체적인 고평가가 문제로 보는 것이지, 다른 OECD국가의 도심, 노른자 땅을 비교하면 비슷하거나 아직 낮을수도 있다고 봅니다.
알린 내의 댓글들을 봐도 서울 집값 비싸면 지방 가서 살라고 하는 분도 계시는데요, 서울 같은 메가시티이기에 서울 내에서만 가능한 생활자들도 있습니다. 다양한 값의 아파트가 섞여 있어야 한다고 봅니다. 그런 면에서 위정자들이 정책적인 공급을 했으면 좋겠습니다. 지금의 정책은 부족하거나 질이 너무 떨어지죠. 이런 부분은 어떻게 한다해도 부작용들이 많고.. 반대로 지역적 계급화가 될 수도 있고.. 이런 부분이 어려운 부분이라.. 이후는 제 머리로 생각해낼 부분은 아닌 듯 합니다.
제가 말씀드리려던건 부동산은 안정자산이되 다른 자산과는 다른 부분이 많기 때문에 투자 대상으로만 보면 투기로 변질될 가능성이 높은 부분이 많으며, 지금은 너무 과열된 양상이라고 보고 있고, 어떻게 보면 정치적 싸움으로서 기득권들이 자기패(부동산 투자법)를 자의던 타의던(유튭 등등) 까면서까지 정책적 다툼이 벌어지는 걸로 보인다는 말씀입니다.

사실 대부분 아파트를 살고싶기에 아파트 가격을 이야기 하시는데 서울엔 아직도 아파트 비율보단 다가구/빌라/다세대의 비율이 높습니다. 충분히 살고싶으면 가격 맞추어서 내려갈 수 있거든요... 분명 삶의 질의 문제도 있지만 말씀하신것처럼 상위 소득사람들이 높은 질을 누리는건 자본주의 사회에서 당연하다 생각하구요...
그리고 돈 한푼 없어도 일하고자 하는 청년/신혼부부 계층은 솔직히 그냥 빌라 들어갈수 있거든요(청년대출이나/신혼부부 대출)... 전세 2억이하 찾으면 너무 많고, 비싼데(출퇴근 쉬운곳)이랑 비교해도 30~40분 차이입니다. 분명 삶의 질은 차이있지만 돈이 없으니 어쩔수 없는거죠...
근데 인터넷보면 거의 유주택자(다주택자)들이 죄인 취급을 받는걸 봐서... 왜 이렇게까지 주택에만 심각할까 생각이 듭니다.

대부분 공감하는 바입니다.
다만 두가지만
하나는 자본주의 사회이지만 기존 자본이 모든걸 좌지우지하거나, 상대적 박탈감을 유발하게 하는 방법으로 돈을 버는건 막아야 한다고 봅니다. 그 선을 정하는건 법이나 사회적 합의가 필요한 부분이고, 그 선에 대한 견해 차가 요즘은 부동산에서 크게 차이를 보이는 부분 같습니다. 비트코인 때만 해도, 유시민이 사기라고 할 때 얼마나 많은 이들이 왜 자본주의에서 탄압을 하느냐고 말 많았었죠. 뭐 큰 차이는 있지만, 광풍의 정도는 비슷하다고 봅니다.
둘째로 위의 이야기 중에 중요한걸 빼먹었는데.. 코로나 사태와 제로금리 세계에서 투자금이 몰릴데가 현재는 부동산이 최선이라는 겁니다. 그런 부분이 일반 서민들을 더 내모는 느낌이 있어요. 빌라 2억 전세야 많지만, 애와 가정이 있는 사람에겐 턱없이 부족한 사정입니다. 그 부분의 욕심(?), 시각차도 있을 듯 합니다. 출퇴근 3-40분 차이도 삶의 질과 가정의 삶의 질 차이도 크다 생각하고요

아. 다주택자들은 욕 먹을만 하죠. 특히 갭투’기’꾼들은요
부동산이라는 특수성으로 인해 계급과 삶의 근거가 될 수 있는 요소인데.. 게다가 한정성까지 있는 재화를..
그걸 자기만의 부 증식 수단으로 보고 접근하여 독식하려는 느낌이니 욕먹을만은 하다고 봐요. 그 말씀도 드리고 싶어서 서두부터 길게 정리를 한건데.. 그리고 자본주의논리로만 보면 안되는 재화라고 설명도 드렸고요.. 너무 장황해서 요점을 못 밝혔었네요.
주식도 주식만으로 목숨 매는 사람은 도박중독자랑 똑같이 취급해요. 주식대박 났다고 자랑했던 사람들 중 대다수가 사기꾼들니었다는거만 봐도요

아 또 문득 생각이 떠올라서..
왜 빌라는 2억이면 충분한데 아파트는 그리 비싼지 알고 계세요?
출근중에 쓰는거라 그 차이도 궁금하시면 제가 공부한 수준에선 나중에 써드릴게요. 그 차이도 좀 어이 없는 부분이 없지 않아서요.
여튼 반대로 말하면 아파트가 그만큼 거품이 많다는 게 아닐런지요? 전 부디 부동산이 주거’라는 요건에 맞추어 가치판단이 되고, 투기대상이 아니길 바랍니다.

오,, 저도 그게 궁금했습니다. 빌라가격은 공시에 맞춰 겨우 올라가는데 바로옆 아파트는 딱 2~3배로 비싸더라구요...
용적율도 비슷해서 대지 지분율도 비슷할텐데...

용적율, 대지지분율까지 아시는 분께서 뭘.. ㅎㅎ
거기다 비슷한 수준이라는 거까지 아시는 분인데..
제가 아는 것도 구글링만 해도 나오는 수준입니다.
그냥 알린넷에 오시는 분들이 글 보시길 바라며..
부동산(특히 아파트)은 투기의 대상이 되지 않길 바라는 마음에 써봅니다.

제가 생각하는 순서대로 차이를 말씀드리면..
1. 환급성과 상승률
- 이게 제일 크다는게 중론이더라고요. 전 어이가 없는 부분이었습니다. 사고 팔기 편하고 잘 오르니까 비싸다는겁니다. 이미 '주거'라는 개념에서 거리가 멀죠.

2. 여러 사람이 모여 살면서 나오는 집단의 파워
- 3번과도 연동되는 이야기긴한데.. 이번에 다산신도시에서 택배갑질도 있었잖아요? 그 자체가 수백~수천 세대가 모여 살면서 나오는 집단의 파워라고 봅니다.
- 수천세대쯤되면 학교도 유치가 가능하고, 여러 상업 및 편의시설들이 들러붙으면서 서로 가치가 오르는 건 있습니다. 하지만 서울 한가운데 동네들은 아파트 바로 옆에도 상업/편의 시설들은 많잖아요? 오히려 아파트 내 시설들이 더 엉망인 곳도 많고..
- 1번과 연동되어서.. 재개발 아파트 조합원 모임이나, 대형세대 아파트 입주예비자 모임을 보면.. 수억~수십억원 이상의 자산이 있는 사람들이 자기들의 바운더리와 자산을 지키고자 하는 일들이 장난 아닙니다. 개중에 국회의원이나 구청장 지인이 있으면 사업과 주변시설 개발의 방향성도 달라지더군요.

3. 주거 퀄리티
- 용적률 이야기 하셨는데.. 용적률은 아파트가 넘사벽일거고요.. 건폐율이 아파트가 낮을 가능성이 높죠. 즉, 공용면적이 아파트가 높은 편이고.. 그럼으로서 아파트내 놀이터, 주차공간 등등이 더 잘 확보될 수 있어서입니다.
- 그리고 건설사 시공사가 큰 회사다보니 그만큼 잘 지어서.. 층간소음 같은거라도 적을 가능성이 높겠죠.
- 근데 이런건 아파트가 그럴 가능성이 높은거지.. 요즘도 빌라가 엉망이다? 그건 아니죠. 부산의 어느 아파트는 창문 열면 바로 옆 아파트 창문 보인다면서요?

4. 브랜드 파워
- 이걸 사실 2번으로 놓고 싶었어요. 그냥 삼성, 현대 등등 브랜드에서 지으면 어디다 대충 지어도 비싸요. 그만큼 퀄리티에 대한 신뢰도 때문이겠지만.. 참..
- 3번과 함께 보면.. 저도 빌라 살면서 잘 꾸미고 살고, 다른 입주자들과 배려하면서 조용히 살면 전혀 문제가 없는 부분들이에요. 아파트는 오히려 이웃들과 볼 일이 없어서 더 막사는 일이 생기고, 그러다보니 관리비가 더 올라가는 느낌도 있습니다. 저도 지금 빌라 입주할 때, 복도나 쓰레기통 엉망이었어요. 다들 지멋대로 살아서. 관리인에게 꾸준히 건의하고, 주변 이웃들에게 인사 나누면서 배려하자고 하고, 솔선수범하면.. 오히려 더 잘 될 수 있다고 봅니다. 입주자가 소수니까요.

5. 건설사와 시공사가 나뉘지 않아서 나오는 마진율
- 이건 검색해서 나온건데.. 그만큼 회사들이 돈 벌라고 때리는 부분이겠죠. 위에 설명드린 후분양건도 미친 가격에 내놓아서 그게 주변 시세의 기준점이 되기도 했고요.

## 제 생각은 이렇습니다. 아파트가 좋을 가능성이 높고 그래서 비싼게 당연하다 봅니다만..
1번과 2번의 문제로 담합과 심리적 흐름에 의한 가격 차이 벌리는게 너무 크다고 봐요. 1.5배~2배까지는 이해하겠는데.. 이게 3~5배씩 날 일인가 싶습니다.