전세 관련 질문요

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안녕하세요 형님들 궁금한게 있어서 글 올립니다

 

질문 요지는 매매가 하락이 전세를 등록한 사람에게 부정적 영향을 끼칠 수 있는지 입니다.

 

계약 마치고 빠빠이 하는데 부동산 아줌마가 계약 기간 중에 아파트 가격이 떨어질 수 있으니 그건 조심해야 한다.

라고 하시곤 가셨는데요. 저는 그때 다른 일정이 있어서 알겠다고만 하고 다른 일정 맞춰서 이동했는데요. 생각해보니 좀 이상해서요.

 

직접적인 질문 사항입니다.

  1. 매매가가 떨어져서 계약했던 전세가격보다 낮아지는 역전세가 되는 경우 기존 전세계약으로 들어간 사람은 전세 계약 해지 후 전세대금 돌려받을 때 손해보는게 있나요?
  2. 그리고 역전세가 된 이후 전세계약을 갱신할 시 기존 전세계약의 10% 인상이 그대로 유지인가요?

 

 

  • ?
    꾸르_0f9109e8 2024.06.23 21:31
    1. 그게 깡통전세라는 매물로 자리매김 하는것입니다. 전세 사기
    당했다고 뉴스에 나오는 당사자가 될 수 있단거죠
    2. 깡통전세인데 계약 갱신까지 생각하는 사람은 정신머리 약간 부족한 사람도 안할짓입니다. 즉 질문 자체가 오류죠. 이 단계까지 왔다면 운좋으면(?) 글쓴이가 그 아파트 주인으로 자리 잡을 확률이 상당히 높단 말입니다.

    https://ggoorr.net/thisthat/17134895
    우려 했던 상황이 발생하면 진행되는 경우의 수에 대한 글
  • ?
    꾸르_d74626a8 글쓴이 2024.06.23 22:40
    @꾸르_0f9109e8
    아 인터넷 검색해서 확인했습니다.

    역전세 = 깡통전세는 아니더군요. 그래도 걱정해주셔서 감사합니다.
    역전세 발생하면 그냥 집주인이 돌려줄 액수가 그 차액만큼 부담되는 것에서 끝나네요. 저한테 돌려주던 또다른 세입자를 받든 말이죠.
  • ?
    꾸르_0f9109e8 2024.06.23 22:57
    @꾸르_d74626a8
    아.. 아파트 매매가격이 현 전세가격보다 낮아지면 어쩌나? 라고 본문글을 이해했습니다. 지금 여기저기서 이 문제로 인해서 다들 난리니 제가 연관해서 잘못 답을 달았네요. 매매가격이 내려도 전세가격보단 안내리는 경우를 물어보신거네요.

    말그대로 매매가격이 내려가도 전세가보다 높다 + 질문자님이 1순위 대상이 맞다면 역전세 상황이 발생해도 어지간하면 문제가 발생 안하겠죠. (전세금 미반환시 경매로 넘어갈 경우 보통 매매 시세의 80퍼를 봅니다.)

    다만 첫덧글처럼 일부지역 제외하고 역전세 다음 단계인 깡통으로 넘어간 경우가 허다한 시기를 살고 있단게 함정이죠. 2번 질문은 마찬가지로 매매가격 범주내에 상황 반영해서 계약 진행하면 되는겁니다. 역전세 발생하면 재계약시 상황 반영한단겁니다. 미반영하면 그게 바로 깡통전세죠.

    ps. 근데 올전세면 매매가격 내리면 그순간 역전세 가격 범위가 아닐건데.. 반전세로 들어가신거겠죠? 깡통 걱정 없이 역전세만 언급한걸 봐선 반전세 맞을거 같네요. 평온한 나날 보내시길
  • ?
    꾸르_cf3d504d 2024.06.24 00:53
    돈 업다 배째라 하면서 전세금 안줄수도 있죠 그리고 나가고 싶으면 세입자 구해놓고 나가라고 하는게 기본적임
    그리고 수툴리면 은행에서 대출 풀로 떙긴다음에 전세금이랑 재산 다른 가족 명의로 하고서 대출 안갚으면 알아서 경매로 넘어감
  • ?
    꾸르_caf147fe 2024.06.25 09:41
    @꾸르_cf3d504d
    요즘 그랬다간 잡혀감다 ㅋ
  • ?
    꾸르_1b11ee7e 2024.06.24 08:02
    현직? 입니다.
    (공인중개사 아니고 공인중개사 불법행위 단속업무를 담당함)
    1. 상관없습니다.(집주인이 정상이라면)
    2. 역전세가 되었는데 기존전세가에서 10%인상해서 갱신할 필요가 있나요?

    추가로 집주인이 정상이 아니라면
    사업을 하는데 자금이 딸리거나, 혹은 드물게 맘먹고 전세보증금을 돌려줄 생각이 없거나, 쫄닥망해서 자금능력이 없다면
    전세보증금 일부 혹은 전체를 돌려받지 못하는 경우의 수가 생깁니다.

    10억집에 8억전세를 들어갔는데 집값이 떨어져서 8억이 되면 8억을 경매해서 6억5천정도가 정산됩니다.
    그6억5천정도에서 우선순위 별로 분배되지요

    그러므로
    1. 등기부등본 선순위 파악, 본인의 확정일자, 해당지역의 최우선순위변제금 금액한도
    2. 계약서 작성시 공인중개사가 준 중개대상물설명확인서
    3. 집주인의 국세완납증명과 지방세완납증명

    으로 판단해야 합니다
  • ?
    꾸르_d74626a8 글쓴이 2024.06.24 12:31
    @꾸르_1b11ee7e
    오 전문가시네요 진짜 감사합니다 ㅠㅠ
  • ?
    꾸르_1b11ee7e 2024.06.24 14:50
    @꾸르_d74626a8
    감사하다는 댓글이 있으니 보충설명 함

    가급적 빨리 등기등본, 확정일자, 중개대상물설명확인서, 국세완납증명서, 지방세완납증명서 확인해 보고
    미심쩍거나 모르는 부분이 있으면 다시 질문 바람
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