위에 갭투자 1~6번의 악순환을 진작에 정부에서 안막은건 큰 문제였어요 십수년전까지만해도 일부 돈 좀 있는 사람들의 리그에서만 이뤄질 수 있는 일이었거든요. 최소 십수억은 있어야 5~100여채를 가지고 돌릴 수 있었거든요. 근데 이걸 박근혜-최경환이 LTV를 풀면서 2~3억만 들고도 시작할 수 있게 만든겁니다. 매매가의 90%까지 전세가가 올라왔고, 깡통전세니, 경매 나오니 하면서 말도 많았죠.
그 때쯤 유투브가 유행을 합니다. 부읽남 같은 애들이 갭투자가 진실이고 부자가 되는 요체인것처럼 엄청 자랑하고 떠들고 경매를 넘어가도 살아남았던 사례들을 공유하죠. 그러면서 30대도 2~3억만 영끌하고 부모님 찬스 써서 모아모아 갭투자에 뛰어 들죠. 그 영끌과 돈을 모으는 시간이 최소 2~3년은 걸리는 일이죠. 부동산 알아보고 실제 매매를 하는 것도 1년은 걸리고요. 거기다 코로나 사태로 초저금리까지 닥칩니다. 가계대출이 급격하게 올라가죠. 그 돈이 다 어디로 갔을까요? 정말로 힘들어서 입에 풀칠할라고 대출 받은걸까요? 그게 현재의 시점입니다.
뉴스에 나오는 시점에서는 이미 뛰어들만큼 다 뛰어든거에요. 제 주변 동종업자도 실력 쥐뿔도 없는데, 십억 이상 아파트가 4채에요. 지난 8년간 부동산만 뛰어다니면서 알아보고서는요. 실제 그 아파트들 다 정리하고 나면 집 한채는 건지겠죠. 제일 실력 떨어지던 놈이었는데 자기는 4채 가졌다고 자랑질이 아주 하늘을 찌릅니다. 이런게 정상일까요? 그리고 그 4채의 가격이 올랐다는건 그 녀석 1명이 10억을 버는 동안 나머지 3가구는 3.3억씩 잃었다고 봅니다.
정부의 규제가 이제서야 들어가고, 무주택 갭투자도 제재하지 않은건 문제가 심각한 부분입니다. 유투브나 자서전 같은 부동산 성공기 나올 때부터 잡았어야 했어요. 이미 3~4년전 이야깁니다. 최경환 여파도 먼 과거 이야기 같지만, 그때부터 고삐가 풀리고 망아지처럼 날뛰자 2년전쯤부터 정부에서 고삐 죈거에요. 이런 상황도 모르고 정책 방향성이나 흐름을 뭐라하는건 정말 모르고 하는 말들이라 생각합니다.
집 살 타임 잡을려면 법인 물량 나올때 노리는게 좋음 원래는 법인들에게 세금 혜택 줬는데 법이 일몰되면서 내년부터 혜택 못받는 물건들이 나오기 시작함 내년안에 못팔면 세금 10프로라 유동성 넘칠떄 오른데 아니고는 가지고 있기 부담스러움 생각보다 법인 물량 많음 지금 가격이 오른것도 있는데 거래량 보면 많지 않음 가격을 보지 말고 거래량을 봐봐
미국의 저금리 기조로 인한 유동성 장세 하에서는 실물자산의 수요가 올라가고 이에 따라 가격이 높아지는 것은 당연한 현상임. 하지만 최근 몇년간의 아파트 가격상승 추이는 유동성 증가만으로 설명하기 어려움. 그 이유는 정책의 방향이 잘못된 지점들이 많았기 때문. 유동성 장세를 조절하기 위한 적절한 수요억제와 공급증가가 병행되어야 하는데, 2010년대 초반부터 서울은 아파트 공급 속도가 점점 늦어짐. 거기다 정부는 계속해서 공급에 대한 이야기는 안꺼내고 있으니 사람들의 기대가 이번에 집 못사면 안되겠다는 심리가 생겨 불필요한 수요까지 끌어들였고, 그 결과 규제가 나올때마다 인근 지역이 같이 오르는 풍선 효과만 나오게 됨. 무조건 시장에 모든 것을 맡겨야 한다는 뜻이 아니다. 시장에 모든걸 맡기면 미국과 같은 서브프라임 사태가 오는 것은 당연함. 그렇다고 해서 지금처럼 수요공급의 원리를 무시한채 정책만 만들어서도 안된다. 임대인을 보호하는 시장마찰적 요소들을 만들기 시작하면 공급은 당연히 줄어들고, 공급이 줄어들면 가격이 올라가는 것은 당연한 이치임. 이렇게까지 적었는데도 못알아듣는 사람이 있을까봐 노파심에 또 적자면, 단순히 임대인을 보호하는 정책 자체가 잘못되었다고 하는게 아니다. 공급정책이 수반되지 않은 수요정책은 반쪽자리 정책임.
갭투자라는게 쉽게 생각해보면 100원짜리 집이있고 나는 20원밖에 없는데 전세로 80원을 받아서 집을 사는거에요 그리고 님의 전세보증금이 1순위라고 해서 집주인이 그 돈을 마음대로 못쓰는게 아니고 만약 집주인이 님의 전세보증금 이외에도 다른 대출을 가지고 있고 그 대출을 못갚아 집이 경매로 넘어갈경우 경매로 청산된 금액에 대해 님이 1순위의 변제대상이 된다는 말이에요 근데 이경우도 주의해야하는것이 만약 님의 보증금이하로 집값이 떨어지면 즉 경매로 청산된 금액이 70원이라면 님은 10원을 손해보게되는거에요 그게 소위말하는 깡통전세고요 그리고 수익률이 높은 월세가 아니고 전세를 하는 이유는 월세같은경우 월세보증금과 월세로 이루어지는데 월세를 많이 받을 수록 보증금이 낮아지는 구조에요 즉 100원짜리 집에 대해 월세보증금이 50원일때보다 10원일때가 월세가 더 비싸다는뜻이고 이런식으로 10원을 보증금을 하는경우 집주인은 집을 구매하기위해 90원의 자금이 필요하게 되니 갭투자가 불가능해지는거죠 그리고 님도 월세가 아니고 전세를 구한것처럼 애초에 월세보다 전세의 수요가 월등히 높기 때문에 갭투자가 아니더라도 집주인들도 전세를 내는경우가 많습니다 전세로 목돈이 생기는 경우 그돈을 갭투자가 아니더라도 필요한 용도에 사용할수있으니까요
결국 머 전세놓는 입장에서는 불리한 법이니까, 전세 물량이 줄어드는건 어쩔 수 없지. 여지껏 집으로 집사는 돈놀이 하는것들 때문에, 주택 가격이 오르고, 그 오른돈으로 다시 돈놀이 하는 피드백의 영향을 줄이고자 한거니까. 결과적으로는 부정적인 측면은 전세 물량이 줄 수 밖에 없다는건데, 그에 맞춰서 떨어질 집값은 얼마나 되느냐 하는게 관건. 현재 집팔아서 집산 투기꾼들이 집을 내놓지 않을 수 밖에 없는 상황이라 집값이 내려가는걸 기대한다고 봅니다.
당장 1~5년정도는 전세물량 확보가 안되서 문제가 발생 할 수 있지만, 부동산 불패라는 말을 끝장내려면 피고름을 짜야하는 상황이라.. 부정적인 효과를 줄이기 위한 청년주택이나 여러 임대주택 시스템을 빠르게 뒷받침 해야하는데, 국토부에서 일을 잘하는 모양새가 영 아니라 좀 그렇네요.
유사이래로 땅값 잡은적 한번도 없고 땅은 항상 기득권의 전유물이었다. 단군할애비가 와도 땅값 못잡는다. 그리고 집값이 값자기 이렇게 쉽게 오르겠냐? 정책나왔다고? 갑자기 막오르진 않는다. 이건 100프로 뒤에서 담합하는거야. 그래야 정책이 좋든 나쁘던 가진놈들이 결국 이길거아니냐. 결국 돈없고 대출어려운 서민들 담보로 장난질하는거지. 제2동탄만 봐도 19년 초만 해도 20평대 매매가 2~3억 이었거든 근데 19년 중순되니까 6~7억으로 단숨에 오름. ㅋㅋ 이게 말이되냐? 빈집이 넘쳐났는데. 사실 내가 부동산 전문가가 아니라 정책이 진짜 문제있는지 좋은건지는 정확하게는 모르지만 집값 오르는건 가진놈들이 장난질하는거다.